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KARIM MILED, directeur général de La Baie de Gammarth

C’est la première fois que nous réalisons un projet de cette envergure

Gros plan sur l’un des méga-projets actuellement en cours d’édification en banlieue nord de Tunis : la Baie de Gammarth, entre terre et mer, qui offrira un confort de vie de très haute facture selon ses promoteurs.

En quoi consistent le concept et la philosophie du projet de La Baie de Gammarth ?

Il s’agit à  la base de la réalisation d’une marina au sein d’une zone touristique comprenant à  la fois de l’habitation, un port de plaisance et des commerces de proximité. Notre objectif n’est pas d’embellir mais de rajouter une composante intégrée dans la zone de Gammarth ; cela va permettre aussi aux habitants de Tunis de pouvoir venir habiter en banlieue nord.

Pour lever toute équivoque : il n’y aura pas d’hôtel sur votre projet ?

Au niveau de La Baie de Gammarth, non, mais il y en aura dans la zone à  travers d’autres promoteurs. Notre programme se compose uniquement d’un port de plaisance, de restauration et de résidences immobilières.

S’il fallait donner une classification à  votre projet ?

Ce sera du haut de gamme vu l’environnement tout autour du projet.

Votre cible, est-ce la clientèle locale, les tunisiens résidant à  l’étranger ou les étrangers ?
Quand on observe la vente, on s’aperçoit qu’elle se compose d’une clientèle de tunisiens résidant en Tunisie à  90%. Beaucoup de gens qui n’ont pas eu la possibilité d’acheter dans la banlieue nord ont acheté des résidences ou des villas dans les nouveaux quartiers autour de Tunis sans y avoir le choix ; je pense que ce sont eux qui vont déménager, qui vont vouloir habiter en banlieue nord et en bordure d’un port de plaisance. Il y aura aussi des amateurs de plaisance qui ont des problèmes de places au port de Sidi Bou Saïd et qui ont mis leur bateau à  Hammamet sud et qui rêvent d’habiter près de leur embarcation.

Lors de la réalisation du port de Yasmine Hammamet, il y a eu déséquilibre au niveau de l’environnement. Est-ce que vous avez pris des dispositions pour éviter ce qui s’est passé ou pour faire face aux risques d’ensablement ?
Nous avons fait une étude très poussée sur l’impact du port au niveau de l’environnement et cette étude nous permis de définir la forme du port pour ne pas gêner le transfert sédimentologique d’amont en aval ; nous avons également effectué une simulation en laboratoire sur un canal à  houle, celui-ci servant à  tester sur une maquette l’effet de la houle sur les digues du port. En ce qui concerne l’ensablement, nous n’en aurons pas, car l’entrée du port n’étant pas dans le sens du courant dominant.

En quoi consiste la composante immobilière ?
C’est un projet qui va se faire en deux phases : la première phase se compose de 72 appartements et de 111 villas (jumelées et indépendantes) ainsi que 38 commerces et restaurants. Cette phase constitue 70% du projet global. C’est un projet qui est composé de variantes pour ne pas en faire un projet répétitif et simple.

Et la phase 2 ?
Elle est en cours d’études ; nous avons voulu être très prudents au niveau de l’avancement du projet ; nous allons mettre en vente les composantes de la phase 2 après que la phase 1 soit pratiquement terminée. Nous procédons de cette manière pour ne pas se retrouver avec des chantiers ouverts. Nous essayons vraiment d’y aller petit à  petit.

Selon vous, le marché tunisien n’a pas été trop affecté par la crise, par la conjoncture ? Avez-vous perçu une envie d’investissement ?
Je pense que chez la majorité des Tunisiens, être propriétaire d’un logement est l’une des priorités les plus importantes. Donc, que l’économie soit en crise ou ne le soit pas, je pense que c’est leur première préoccupation. Les acheteurs ne vont pas acheter sur ce projet pour spéculer, ce sont vraiment des personnes qui vont acheter des biens dans lesquels ils vont y vivre. C’est important pour eux.

Par rapport aux étrangers, maintenant que la situation s’est débloquée en matière de réglementation, constituent-ils une cible pour vous ?
Pas beaucoup, la part des non-tunisiens qui ont acheté chez nous est très faible. Au niveau des autorisations, il y a un temps imparti pour les obtenir mais je pense qu’il n’y a pas de problème à  ce niveau là .

Comment les TRE ont-ils réagi par rapport à  cette nouvelle offre ?
La réaction n’a pas été importante malgré le fait que nous avons participé à  des foires immobilières à  l’étranger et avons réalisé des campagnes de mailings et publications dans des magazines.

Quelle sera la capacité du port de plaisance ?
Il y aura entre 400 et 450 anneaux en fonction de la taille définitive des bateaux.

La vente des anneaux a-t-elle été entamée ?
Non et je ne pense pas que nous en vendrons beaucoup. Après avoir consulté les professionnels de la plaisance, tout le monde nous dit que la vente des anneaux n’est pas bonne pour la vie d’un port. Les personnes qui achètent un bateau d’une certaine taille le changent au bout d’un certain temps et souvent pour un bateau de taille supérieure. Acheter une place d’une certaine taille dès le départ revient à  se bloquer soi-même et il est difficile par la suite de revendre sa place pour en racheter une autre de plus grande taille. Nous allons donc nous orienter vers la location des anneaux, ce qui offrira plus de facilités aux propriétaires de bateaux. Nous sommes à  la recherche d’un gestionnaire au niveau du port, un professionnel qui va nous aider dans la gestion.

Etranger ?
Etranger ou tunisien, mais s’adresser à  des gens, à  des professionnels qui savent faire cela ; notre vocation n’étant pas de gérer un port, il faut donc trouver la bonne personne qui va gérer toute l’infrastructure portuaire.

Date d’achèvement du port de plaisance ?
Le port de plaisance sera opérationnel au début de l’année 2012, tout le projet sera prêt au courant de l’année 2012.

Il y aura d’autres composantes : restauration, animation… ?
Il y aura de la restauration, des boutiques et toutes les composantes que l’on trouve dans une marina. Il y aura également une banque, la poste, une agence de télécom … bref, ce qu’on appelle un peu les commerces de proximité destinés aux résidents de la marina. Je n’aime pas trop le terme marina parce qu’en vérité, cela fait croire à  des « résidences secondaires » alors que ce sera vraiment des résidences principales. Les acheteurs vont y vivre toute l’année contrairement à  des marinas comme Hammamet ou Port El Kantaoui qui sont des résidences secondaires ou des résidences d’été, ce qui ne va pas être le cas à  Gammarth.

Pour la gestion du projet, quelle société en aura la charge ? Où est-ce celle qui existe déjà  qui va gérer ?
C’est le promoteur du projet qui va gérer et ensuite, la gestion va être confiée à  des syndics. Les propriétaires vont se réunir et vont créer des syndics qui vont gérer le fonctionnement de ce projet.

Un mot concernant la deuxième étape : quelle date peut-on aujourd’hui avancer ?

Vraiment, nous n’avons pas de date. Cela risque d’être en 2013. Je ne pense pas que nous irons plus loin parce que nous ne voulons pas que ce projet s’étale trop surtout pour ne pas gêner les habitants.

Vous qui êtes connus sur le marché comme étant spécialistes de l’hôtellerie, comment se fait-il que vous n’ayez pas réalisé un projet hôtelier au milieu de La Baie de Gammarth ? Ya-t-il conflit d’intérêt ?

Le programme étant défini de cette manière là  dès le départ, le plan d’aménagement de cette zone a été bien étudié et une répartition au niveau des affectations a été faite : port de plaisance, projet immobilier, hôtels, centres d’animation. C’est la première fois que nous réalisons un projet de cette envergure. Pour nous, c’est un peu une nouveauté aussi.

Ce projet de La Baie de Gammarth a-t-il freiné votre groupe d’origine, TTS, dans son développement hôtelier ? Car depuis votre hôtel de Tabarka, vous n’avez pas lancé de nouveau projet.

Non, je pense qu’il n’y a pas de rapport. En prenant un peu l’histoire du groupe, nous n’avons pas été des hôteliers au départ, nous sommes devenus des hôteliers par la force des choses. Quand nous prenons l’historique à  l’origine, nous étions une agence de voyages réceptive et c’est à  la demande des tour-opérateurs que nous sommes allés vers l’hôtellerie. A l’époque, dans les années 70, il y avait un manque flagrant de lits en Tunisie et c’est de là  que nous sommes allés vers les hôtels. Aujourd’hui, je ne pense pas qu’il y ait un manque de lits en Tunisie. Nous sommes allés à  Tabarka parce qu’il y a eu une demande d’y faire un produit haut de gamme. Mais sinon, je pense que l’hôtellerie tunisienne est assez étoffée comme cela.

Le partenariat que vous avez passé avec Sentido l’a été pour monter en gamme ? Pour vous diversifier ?
Sentido est une filiale du groupe Thomas Cook dont nous sommes aussi les représentants. Ils sont en train de s’étendre aussi bien en Turquie qu’en Egypte et voulaient s’étendre en Tunisie. Pour eux, il était tout à  fait normal de venir contacter le réceptif et c’est pour cela qu’ils nous ont demandé de prendre l’enseigne Sentido pour nos hôtels de 4 et 5 étoiles et nous avons accepté. Par la suite, il va y avoir un développement et nous devrons franchiser d’autres hôtels. Je pense qu’ils vont s’étoffer et qu’il y aura beaucoup plus d’hôtels en Tunisie sous ce label.

Pas seulement avec vous ?
Ils nous ont demandé à  commencer par nos hôtels, par la suite, je pense qu’il y en aura, beaucoup plus sous cette enseigne.

La page Iberostar est complètement terminée. N’avez-vous pas le projet de confier vos hôtels à  une autre enseigne ?
Iberostar, c’était de la gestion pour compte et avec Sentido, cela devient de la franchise. Donc, en vérité, c’est tout à  fait différent. Là , nous sommes autonomes dans la gestion, mais nous travaillons sous une enseigne, sous un label, mais évidemment, derrière Sentido, il y a toute la force du groupe Thomas Cook.

Pas de nouveaux projets en matière d’hôtellerie ?
Pour l’instant, non. Nos hôtels datent des années 70 donc, ce qui est important pour nous, c’est de les maintenir. Nous faisons des rénovations pour avoir toujours un produit de qualité. C’est déjà  une bonne chose et je ne pense pas que nous allons continuer à  nous étendre ; les bons produits existent en Tunisie aujourd’hui et il n’y a pas de raison qu’on aille en faire d’autres.

Aujourd’hui, vous n’êtes plus du tout dans l’aérien ?
Non, nous le sommes toujours avec Nouvelair et Tunisavia.

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